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住宅ローン 頭金2割の落とし穴

こんにちは☆やさぐれです(^^)もう最終確定間近なのに、契約解除するか真剣に考えたお話。

頭金はどのくらい必要か?

私たちが勉強不足過ぎたからかもしれません。というか、勉強不足過ぎたからだと思います。でも、「頭金2割入れたら金利が優遇されますよ♪」って言われたら、こう考えませんか?

※分かりやすくするために、金額はハイムだったら平均このくらいかな?という額で設定してます。

※金利は最初の10年間が0.78%、11年目から1.08%で計算。

ベースの金額[建物代 3000万+土地代 1500万+諸費用150万=合計 4650万円]

合計4650万円の2割だから、頭金は930万か!という事は、3720万円のローンで月々の支払いは約10万円だ!この月約10万円の支払いなら大丈夫だ〜と思い契約し、頭金を用意し、何ヶ月も打ち合わせを進めてきました。

え?諸費用別なの?

まさかの事態です。諸費用は、頭金の2割に含めないとの事。…( ̄ー ̄)となると、諸費用を除いた4500万円の2割である頭金900万と、諸費用の150万、計1050万円が現金で必要となりました。

そう、頭金930万円の予定が、1050万円になったのです。…ということは、必要な現金が120万円増えたのね。…ひゃっ120万円やて!?∑(゚Д゚)ヒィッ 家具や家電の購入とか、いざという時の貯蓄とか、もろもろ計算した上で決めていた予算だったのに、想定外の事態となってしまいました。

さらに、2割入れられなければ金利は優遇されないので、軽く1%を超えてくると思っていました。そのくらい頭金2割は優遇されていると思っていました。そうなると、毎月の支払いも増えるし全ての計画が崩れた!もう払っていけないかも!とパニックです。

そもそもなぜ2割なのか

不安になったので、初めてローンの事をちゃんと調べました。セキスイハイムが提携している日本住宅ローンのフラット35では、頭金を2割入れると金利が優遇されます。先ほどの例にならって、総額4650万円の家を建てた場合、こんな感じになります。

  • 頭金2割以上の場合:最初の10年が0.78%、11年目から1.08%、ローンの総支払額約4223万円(2割=頭金1050万円入れた場合)
  • 頭金1割以上の場合:最初の10年が0.92% 、11年目から1.22%、ローンの総支払額約4826万円(1割=頭金600万円入れた場合)
  • 頭金1割以下の場合:最初の10年が1.10%、11年目から1.40%、ローンの総支払額約5564万円(頭金0の場合)。

※2016年10月現在の金利(団信なし)

頭金2割入れるのと入れないのとでは、当たり前ですけどローンの総支払額にかなりの差が出ます。という事は、月々の支払い金額も変わります。

では、頭金2割までいけないけど、想定していた930万円を頭金として支払った場合の金額はどうでしょう。頭金1割以上の場合に当てはまり、ローンの支払額約4466万円となりました。頭金を2割にする為の120万円が払えないだけで、ローンの総支払額が243万円も増えとるがな。車買えるぞ。

ここまで来たら2割払いたい

120万頑張りたい!!でも、そこまでの冒険をする決断はできませんでした。となると、家自体を安くしなければなりません。妥協もあったけど、今のプランで大満足しているのに削りたくないです。むしろこれからまだまだ追加代金が発生しようとしているのに、金額を減らすことなんて200%無理です。もうなんか予定通りに行かなくなってテンションはだだ下がり。リアルガチでやさぐれ。

じゃあどうする?

土地、安いところに変える?って言うか、もう1から全部やり直す?という話も出ました。だって2割以上払えないんだもん。去年親戚が、我が家とほぼ同じ条件で我が家よりだいぶ安く建ててるんですよ。(積水ハウスで)なんだかんだでやっぱりハイムさん高いね〜って(知ってたけど、その分本当にいいもの使ってるってのも知ってる)。なんでこんな事になってしまったのか、アホ夫婦はもう本当にしょんぼりしてました。

からくりがあった

ローンの総支払額だけ見ると、とっても損した気分になってます。だけど、頭金も含めてみると…あれ?なんかそんなに損してないかもと気づきました。

  • 頭金2割以上の場合:最初の10年が0.78%、11年目から1.08%、ローンの総支払額約4223万円+頭金1050万円=計5273万円
  • 頭金1割以上の場合:最初の10年が0.92% 、11年目から1.22%、ローンの総支払額約4466万円+頭金930万円=計5396万円

さっきは、2割入れると入れないで、ローンの総支払額に243万の差が出ていましたが、頭金も含めた全体の差を見ると、123万円差になりました。半分くらいになってる\(^o^)/やさぐれは計算が苦手なので、いちいち計算してみないとこのからくり(からくり?)に気づきませんでした^_^;

(そもそも頭金の金額が違うんだから、さっきのは比較してはいけないとこでした。恥ずかしい)

特約スーパーまいど

このからくりに気づく前に、勢い余って担当者さんに「ピンチです。2割払えません。頑張れません。泣」と伝えてしまったんです。

2割入れないと200万じゃきかないくらい損するうえに、金利も1.4%とかそれ以上になって月の支払いもきつくなり、全ての計画が狂ってめっちゃ損すると思っていました^_^;

そこで、担当者さんが「これなら金利がほぼ変わりません」と教えてくれたプランが特約スーパーまいど。特約スーパーまいどとはこのようなプランです。

  • 頭金1割以上の場合:最初の10年が0.76%、11年目から1.06%、プラス手数料。

ん?2割以上の場合よりも金利が安いぞ?とお気づきかもしれませんが、金利が安くなる代わりに手数料を払ってくださいというプランです。手数料は、[お借入額×1.42%(税抜き)]。当初の予定の頭金930万円から手数料分の現金を用意するとなると、頭金850万くらい入れられるかな。借入額が3800万円。(手数料が税込みで約58万円)ローンの総支払額は約4443万円。頭金850万と手数料58万を合わせると、計5351万円!なんと!頭金2割以上の場合との差が78万円になりました!!感動〜(;_;)

朝から晩まで打ち合わせをして、現在深夜2時です。思考回路はショートしてます。計算が苦手なやさぐれは計算が合っているのか不安ですが、恐らくこんな雰囲気なんじゃないかと思います。(また担当者さんにきいてみよう)

もう2割入れられなくなってしまいましたが、80万円程度の差なら仕方がないと割り切れるかな〜という結論に至り、このままセキスイハイムさんにお願いできそうです(^^)ホッ

というか、冷静に考えれば初めから焦る必要なかったんですけどね〜頭金2割以下という選択肢は頭の中に無かったので、パニックになったんですね〜。頭がかたい!

ちなみに

  • 頭金の入金時期は、土地購入時。
  • ローンは、家が完成してから開始。

こんな事も知りませんでした。ま、こんなアホな夫婦もいるというお話です(笑)

まとめ

頭金が2割以上用意できる方はもちろん2割以上入れた方が良いです。そして2割までは払えないけど、1割以上余裕で払えるよ〜って方はスーパーまいどにした方が間違いなく良いですね。

頭金を2割ぎりぎりで考えている場合は、諸費用の計算に気をつけないと予定が狂いますよ〜(みんなが知ってる常識だったらすみません)

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